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【ROE看房企】中海地产平均ROE连降10年 杠杆率低资产负债率仅60%

发布日期:2021-07-03 18:26   来源:未知   阅读:

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  随着房地产行业调控的深入,从三道红线到两集中供地,从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中,17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点!过去两年倒闭了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

  “内卷”这个词适用到房地产业,就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段,行业集中度将持续提升,有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企,通过杜邦分析梳理各房企的ROE,香港六和菜开奖网址大全,从中找出各房企的盈利模式,试图找寻行稳致远的“剩利者”。

  中国海外发展的主体地产业务为中海地产,作为行业内的老大哥,在规模不落后的情况下总体保持着稳健的经营态势。但ROE近两年有所下滑,跌破15%一线,销售净利润率也连续两年下滑但仍高达25.5%,总资产周转率企稳在0.24左右,处在统计房企的中上游水平,体现出一定的管理优势。相对来说,中海地产的财务更为稳健,整体的权益乘数小于3,即资产负债率仅在60%,2020年报显示,中海地产的三道红线均达标。

  统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现,ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。中海地产过去几年的平均ROE一路小幅下滑,2016年-2017年,房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售,届时房地产行业从居民加杠杆开始,逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏,但中海地产的平均ROE从17.89%降至16.35%。不过在前两年的冲顶后,房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

  截止2020年,中海地产的平均ROE降低至14.76%,其在所有统计的100家上市房企中位列第46位,处于中游水平。此外,在规模相当的房企中处于位置中游水平,低于融创、万科、华润,高于碧桂园,恒大。

  观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况,从2017年开始,净利润率出现了比较明显的趋势性下滑,从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5个百分点。

  中海地产过去几年的净利润率基本维持在25%左右,截止2020年,净利润率为25.5%,较2019年的26.02%略有回落,其在所有统计的100家上市房企中位列4位,在规模相当的房企中处于位置处于领先水平,高于下图中万科、华润、融创、保利等一众稳健的龙头房企。由此看来,澳门六合今晚开奖结果,中海地产在规模效应方面获得的拿地成本、品牌效应以及融资成本优势较为明显。

  面对行业调整期,不少房企会选择报团取暖,一是减少自身的风险,二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升,尽管这里面存在明股实债的情况,但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化,会在项目结转时变成利润分配的变化,过去几年,行业内少股股东损益占比明显升高,相应地归母股东利润的占比则是下滑。

  在归母利润占比方面,中海地产近几年的数据比较稳定在90%出头的水平,这个比例列在统计百家房企的14位,位于上游水平,且稳定性是名列前茅的。可见,尽管头部整体权益比例有所下降,但是整体的权益比例是不低的,预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

  在同规模房企中,中海地产再次位于领先水平,高于下万科、华润、融创、保利等一众稳健的龙头房企。

  通常来说,如果说单个项目的利润率下滑,那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目,加快周转赚到和以前一样的利润,但“薄利多销”显然会更累,但这毕竟是挽救利润的一种方法,也对开发商提出了更高的要求。

  Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑,从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

  平均总资产周转率方面,中海地产过去几年有所下滑基本稳定在0.24的水平,体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中,位列26位,再次高于万科、保利、碧桂园、融创、华润、恒大等,小于龙湖。

  权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况,但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年,在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样,有明显的波动。在2016-2018年,房企经历一轮加杠杆的过程,而在2018-2020年则在逐渐降杠杆,但是降杠杆是痛苦,因此缓慢也是情理之中。

  在平均权益乘数方面,中海地产为2.6,小于3,即资产负债率仅在60%。在所有统计上市房企中,位列95位,明显高于保利、中海、华润,低于融创、碧桂园、恒大等,在全行业也是最低的存在。这基本是符合我们一贯的认知的。

  综上,中海地产拥有较为出色利润率以及周转率表现,但由于杠杆率低、权益比例也较高,因此整体平均ROE位列中游水平,体现出了其综合盈利能力较强且财务稳健的一面。这其中,主要是由于中海地产在各个环节均比较稳定和均衡,没有明显的短板使得中海地产综合竞争力较强。

  平均ROE=归属母公司股东净利润/[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)/2]*100%;

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